Tájékoztató a zártkertekkel kapcsolatosan

Tisztelt Érintett Ingatlantulajdonosok!

„2026. június 17-én az Országgyűlés elfogadta a „Magyarország versenyképességének javítása érdekében egyes törvények módosításáról” szóló 2025. évi LXVII. törvényt, amely lényeges változást vezet be a zártkerti ingatlanok művelésből történő kivonásának szabályozásában: a jogszabály hatályba lépését követően (2025. június 28. után) a helyi önkormányzat rendeletben dönthet úgy, hogy a zártkerti ingatlan tulajdonosa kérheti a földhivataltól a zártkertként nyilvántartott ingatlana művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzését.”

Zártkertként nyilvántartott ingatlanok:

Az az ingatlan minősül zártkertnek, amelyiknek a tulajdoni lapján (ingatlan-nyilvántartásban) “megnevezésként” zártkert szerepel. 

A zártkert egy speciális ingatlan kategória, amelyet hagyományosan mezőgazdasági művelésre, például gyümölcsösök, szőlőültetvények kialakítására használták. A zártkerti ingatlanokat tulajdonosai korábban 2017. december 31-ig egyszerűsített eljárásban kérhették a zártkertként nyilvántartott ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő átvezetését, mellyel sok tulajdonos élt is.

A jelenlegi szabályozás szigorú forgalmi és használati korlátozásokat ír elő a továbbra is zártkertként szereplő ingatlanokra, mely sok zártkert értékesítését is akadályozza.

Zártkert átminősítés 2025-től:

• Önkormányzati rendelet alapján kivonható művelés alól.

• A jogszabálymódosítás lényege, hogy a zártkert művelés alól kivonása a jövőben nem minősül majd a termőföld más célú hasznosításának, így pl. földvédelmi járulékot sem kell majd fizetni. 

• A termőföldekre vonatkozó elővásárlási jog a kivett zártkerteket nem érinti. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) szerint az elővásárlási jog csak a "termőföldnek minősülő ingatlanokra" vonatkozik. Ha egy zártkerti ingatlan művelésből kivont, azaz „kivett” jogi jellegűvé válik az ingatlan-nyilvántartásban, már nem számít termőföldnek, így a Földforgalmi törvény hatálya alól kikerül.

A zártkerti telek beépíthetősége jelentős mértékben függ attól, hogy az adott ingatlan mezőgazdasági területen helyezkedik-e el, így e státusz meglétének ellenőrzése elsődleges fontosságú.

Zártkertek beépíthetősége:

A zártkertek beépítési lehetőségeit elsősorban az építési jogszabályok, és a helyi építési szabályzatban (HÉSZ) található rendelkezések (amelyek az OTÉK-ra hivatkoznak) határozzák meg.

Fontos, hogy csak építési telekre lehet építeni.

A következők ellenőrzésével lehet eldönteni, hogy mit lehet kezdeni a zártkerti ingatlannal:

1. Az Önkormányzati Rendeletek tárában (njt.hu), vagy a település honlapján ellenőrizni kell, hogy melyek az aktuális építési szabályok az adott településen (HÉSZ):

Dömös esetén Dömös Község Önkormányzata Képviselő-testületének 12/2021. (XII. 20.) önkormányzati rendelete Dömös Község Helyi Építési Szabályzatáról (HÉSZ):         

https://or.njt.hu/eli/729996/r/2021/12,

https://domos.asp.lgov.hu/helyi-epitesi-szabalyzat

1. Dömösön általánosan a zártkerti ingatlanok úgynevezett beépítésre nem szánt „Kertes mezőgazdasági terület [Mk-1, -2, -3] övezetekben” találhatók.

Szabályozási tervlap részlet

A HÉSZ előírásai: 

„41. Kertes mezőgazdasági terület [Mk]

47. § (1) Kertes mezőgazdasági terület övezetében kizárólag 1 db rendeltetési egység létesíthető.

(2) Kertes mezőgazdasági területen az épület feltöltésen nem helyezhető el. A gazdasági épülethez kapcsolódóan a természetes terepszinttől 1 m-nél magasabb kiemelkedő terasz nem létesíthető.

(3) Kertes mezőgazdasági területen a megengedett beépítés mértékét meghaladó épület felújítható, de nem bővíthető.

(4) Kertes mezőgazdasági területen lakó rendeltetés nem helyezhető el.

(5) Mk-1 és Mk-2 jelű övezetben a mezőgazdasági hasznosítás építményei az alábbi előírások betartása mellett helyezhetők el:

a) a minimum 20 m széles földrészleten helyezhető el gazdasági épület,

b) Az építmény legmagasabb pontja az eredeti terepszinthez képest a 6,0 m-t nem haladhatja meg.

c) Mk-1 jelű övezetben 190 m Balti tengerszint feletti magasság építési korlátozás határán túl 30 m2-nél nagyobb épület nem helyezhető el.

(6) Mk-3 jelű övezetben épület, illetve terepszint alatti építmény nem helyezhető el.

(7) Kertes mezőgazdasági területen földdel borított boltpince elhelyezhető az alábbi előírások betartása mellett:

a) a földrészlet minimális szélessége 20 m,

b) a földdel borított boltpince:

ba) maximális alapterülete 50 m2,

bb) maximális szélessége 5 m,

bc) maximális kiemelkedése az eredeti terepszint fölé 1 m,

bd) az oromfal maximális magassága 2 m,

be) a földborítás megtámasztására az oromfal magassága növelhető legfeljebb 0,5 m-rel.

(8) Kertes mezőgazdasági területen a burkolat (járda, gépkocsibehajtó, parkoló, terasz, pihenő) együttes területe nem haladhatja meg az 50 m2-t.

(9) Kertes mezőgazdasági területen a telkekre vízvezeték csak akkor vezethető, ha keletkező szennyvizek környezetvédelmi elveknek megfelelő tárolása, továbbítása, vagy kezelése megoldott.”

NR Az adott övezetek számára nem értelmezhető paraméter

1. Ellenőrizni kell továbbá, hogy a helyi építési szabályzat, vagy más jogszabály meghatároz-e elővásárlási jogot, építési tilalmat, esetleg korlátozást az adott területen (régészeti, műemléki érintettség, vezetékjog, és annak védő területe természeti védelem, stb. a területen előfordulhat!).

Dömös Község Főépítésze

Dömös Község Önkormányzata